[전세사기] 변호사가 알려주는 빌라 전세사기 당했을 때 대처법 | ② 임차권등기명령 신청
1. 임차권등기명령 신청이란?
아시다시피 주택임대차보호법은 주택의 점유와 주민등록을 대항력의 취득, 존속 요건으로 규정하고 있습니다.
즉 전세금을 돌려받지 못한 전세사기 피해자가 이사하는 경우, 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에 전세보증금을 돌려받기가 더욱 어려워집니다.
임차인이 이사할 필요가 없다면 상관없겠지만, 이사를 해야하는 상황이라면 곤란해지는 상황이 벌어지겠죠.
이 경우 활용할 수 있는 것이 임차권 등기명령제도입니다.
2. 임차권등기명령 신청을 해야할 때
앞서 말씀드린 바와 같이 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인은 우선변제와 대항력 때문에라도 이사할 수가 없습니다.
직장을 옮겨야 한다거나 개인 사정으로 이사를 가야함에도 말이죠.
결국 보증금을 돌려받지 못한 손해뿐만 아니라 거주이전의 제한이라는 손해도 입게 되는 것입니다.
이 때 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 결정받으면, 임차인은 점유를 상실(이사)하더라도 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에 임차인이 자유롭게 이사할 수 있게 됩니다.
그리고 임차인이 보증금을 변제받기 위해 임차목적물을 강제경매 하는 경우에도, 소유자가 바뀌기 때문에라도 임차권등기명령을 받아 놓는 것이 좋습니다.
3. 임차권등기명령 신청 요건
첫째, 임대차가 종료되었을 것
임대차는 계약기간이 만료되어서 종료되는 경우뿐만 아니라 해지 통지나 합의 해지된 경우도 포함됩니다.
둘째, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였을 것
보증금을 전액 반환받지 못한 경우뿐 아니라, 일부를 받지 못하였어도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.
4. 임차권등기명령 신청 방법
첨부한 임차권등기명령 신청서를 참고로 보시고, 내용을 꼼꼼히 기재하여 관할 법원에 접수하시면 됩니다.
(ex. 서울시 은평구 소재 건물이라면 서울서부지방법원)
신청서의 경우 법원 민원실에도 비치되어 있으니 방문 후 작성하셔도 되고,
전자소송 사이트에서 인터넷으로도 작성 및 접수 가능합니다.
▼ 대한민국 법원 전자소송 사이트
환영합니다 - 전자소송포털
ecfs.scourt.go.kr
1. 신청 서류명
2. 임차인과 임대인의 정보
① 임차인과 임대인의 성명, 주소 / 임차인의 연락처, 주민등록번호② 대리인에 의하여 신청할 때는 그 성명과 주소
3. 신청 취지
4. 임대 정보 기입
① 임대차계약일자② 임차보증금액③ 주민등록일자④ 점유개시일자⑤ 확정일자
5. 신청 이유
신청이유에는 임대차계약의 ①체결 사실 및 ②계약 내용과 그 ③계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,신청 당시에 임차인 상황에 따라 ④날짜 정보를 기재합니다. 상황별 기재 날짜는 하기 내용을 확인해 주세요.
ⓐ 이미 대항력을 취득한 경우- 임차 주택을 점유하기 시작한 날- 주민등록을 마친 날
ⓑ 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우- 임차 주택을 점유하기 시작한 날- 주민등록을 마친 날과 임대차계약 증서상의 확정일자를 받은 날
ⓒ 「상가건물 임대차보호법」제3조 제1항에 따른 대항력을 취득한 경우- 임차 건물을 점유하기 시작한 날- 사업자등록을 신청한 날
ⓓ 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우- 임차 건물을 점유하기 시작한 날- 사업자등록을 신청한 날- 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
말이 어려운데, 일반적으로는 임대차 계약일자, 주민등록 일자, 확정일자 받은 날짜, 점유를 개시한 날짜를 각각 기재하면 됩니다. 보정이 필요하면 법원에서 보정하라고 연락이 옵니다.
6. 첨부서류
신청서에는 아래의 서류도 첨부해야 합니다.
① 건물등기부등본
② 주민등록등본
③ 임대차계약서 사본(확정일자 필수)
7. 신청 날짜
8. 신청인 이름 및 서명
9. 제출 법원 표시
5. 임차권등기명령 신청 이후의 절차
신청인(임차인)이 서류를 접수하면, 1~2개월 후 법원은 결정을 내립니다.
이후 결정문은 임대인에게 송달이 되고 등기관은 등기사항증명서에 등기합니다. 이러면 등기사항증명서를 발급받는 경우, 임차권이 등기된 사실을 확인할 수 있죠.
참고로 2023년 7월 관련 규정이 개정되면서, 임대인이 결정문을 송달받지 않아도 등기할 수 있도록 바뀌었습니다.
6. 마치며
임차권 등기가 되었다고 하여, 그것만으로 임대차 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 등기가 됨으로써 거주이전이 자유로워지고, 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 경락인에게 임차인임을 주장할 수 있는 점을 생각하면 임차권등기는 하는 것이 좋습니다.
자... 이제 전세금을 돌려받기 위한 사전 준비가 어느 정도 끝났으니 다음 편부터는 본격적인 절차를 진행해 보죠.
