1. 강제경매
강제경매는 임대인 명의의 부동산을 경매에 부치는 것을 말합니다.
일반적으로 현재 임차인이 거주하고 있는 부동산을 경매하는 경우가 많습니다. 우선변제권이 있어서 경매대금에서 최우선으로 변제받을 수 있기 때문이죠.
다만 강제경매를 하기 위해서는 집행권원이 필요합니다.
즉, 법원을 통해 "임대인은 임차인에게 보증금을 반환해라"라는 내용의 판결문을 받아야 합니다. 이 판결문이 있어야 추후 강제경매 절차를 시작할 수 있습니다.
2. 경매 전 살펴봐야 하는 점 (주의사항)
경매로 보증금을 돌려받을 수 있는 상황인지 아닌지 확인하세요!
1️⃣ 임차권등기명령 신청
임차목적물에 대한 경매가 되면 추후 낙찰자로 소유자가 바뀝니다.
따라서, 소유자가 바뀌기 전에 임차권등기를 해놓을 필요가 있습니다. 낙찰자에게는 임차권등기명령을 할 수 없습니다.
2️⃣ 세금 체납 상태 확인
또한 국세나 지방세 등 보증금에 우선하는 세금이 체납되어 있을 가능성이 있습니다.
만약 임대인이 법인이라면 그럴 가능성이 매우 높죠. 이러한 이유로 법인소유 건물은 피하라고 말씀을 드렸던 겁니다.
▼ 전세계약 전 확인해야할 체크리스트: ① 법인소유 건물을 피하자
[전세사기] 변호사가 알려주는 전세 계약 방법 | 체크리스트, Q&A
1. 전세사기 피해자의 50% 이상이 20~30 2023년 7월 2일 국회 본회의를 통과한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 시행되었습니다. 이 법은 전세사기 피해자에게 경매 지원이나
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위의 경우에는 보증금을 한 푼도 받지 못할 가능성이 있는데, 최근 전세사기 피해자 법이 시행되면서 전세 사기 피해자에게는 보증금보다 우선하는 세금의 액수를 줄여주는 제도가 시행 중입니다.
다만 이 법의 적용을 받기 위해서는 전세사기 피해자로 선정이 되어야 하므로, 가까운 전세 피해지원센터에 방문하여 전세사기 피해자 신청하시기를 바랍니다.
전세사기 피해자로 선정되기 위해서는 여러 가지 요건이 필요하긴 합니다만, 선정된다면 여러 가지 혜택이 있으니, 대상자는 반드시 신청하시기를 바랍니다. 이 법은 2년만 시행되니 서둘러야 합니다.
3️⃣ 근저당권 확인
만약 선순위 근저당권자가 존재한다면, 임차인은 반드시 이사를 해야 합니다.
선순위 근저당권자보다 후순위인 임차인은 대항할 수 없기 때문입니다. 이러한 이유로, 선순위 근저당권자가 존재하는 임차목적물은 피해야 하는데, 본인의 집이 선순위 근저당권자가 존재하는 임차목적물이고 이사를 할 수 없는 상황이라면 경매를 신청하는 것이 오히려 손해가 될 수 있습니다.
쉽게 말해 보증금 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 수 있는 상황이니, 신중히 판단하시기를 바랍니다.
4️⃣ 유찰 가능성
마지막으로 경매에 부칠 목적물이 수회 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다. 전세보증금이 1억 5천만 원이고, 목적물의 평가액이 2억 원인 경우라고 하더라도 한두 차례만 유찰되어도 보증금보다 적은 금액에 낙찰될 가능성이 있습니다.
여기에 경매에 드는 제반 비용도 생각해야 해서, 경매만으로 보증금 전액을 받기는 쉽지 않습니다.
이와 같은 이유로, 형사 고소를 많이 하는데 이에 대해서는 4편에서 자세히 다루도록 하겠습니다.
3. 경매 절차 진행
어느 정도 권리 분석이 되었으면, 경매신청서를 작성해야겠죠.
부동산 강제경매 신청서는 서면으로 작성하여 법원에 제출하기도 하고, 전자소송을 통해 인터넷으로 제출하기도 합니다.
경매신청서 샘플을 올려드리니 작성에 참고하시기를 바랍니다.
참고로 전자 소송홈페이지 서식 검색 항목을 찾아보면, 관련 서식이 나오는데 여기서 작성하는 것이 가장 편합니다.
전자소송포털
ecfs.scourt.go.kr
4. 경매신청 이후의 절차
경매신청서가 접수되면 경매개시결정이 내려지고, 본격적인 절차가 진행됩니다.
이때 배당요구 종기가 결정되고, 현황조사나 감정평가를 하여 목적물의 가액을 산정합니다.
이후에는 임대인의 다른 채권자들에게 배당요구를 하라고 통지합니다.
이 모든 절차가 끝나면 경매법정에서 경매가 시작됩니다.
위 절차는 수개월 소요되므로, 경매신청 이후에도 상당한 시간이 걸린다고 생각하셔야 합니다.
참고로 경매를 진행해 보지 않으신 분들이라면 위 내용이 정확히 이해되지 않을 수 있는데, 법원이 알아서 진행하니 모든 것을 이해하실 필요는 없습니다.
다만 목적물에 대한 1️⃣감정평가서를 열람해 보실 것을 권하고, 교부 청구한 2️⃣다른 채권자의 채권액이 얼마인지도 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 그래야 추후 얼마를 받을 수 있는지에 대한 짐작을 해볼 수 있으니까요.
5. 배당
임차목적물이 경매되어 전액 배당을 받게 되면 최고의 결과일 것입니다.
하지만 대부분의 경우, 특히 법인소유목적물에 대해서 전액 배당을 받기는 매우 어렵습니다.
절반이라도 배당받으면 다행이죠.
만약 임차인이 보증금을 모두 받지 못했다면, 이후에는 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 할 수도 있습니다.
또한 위와 같이 보증금을 모두 배당받지 못한 임차인은 낙찰자(양수인)에게 돌려받지 못한 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628).
다만 위와 같은 법리는 임차인이 우선변제권과 대항력을 갖추고 있어야 하고, 선순위 근저당권자가 있는 경우 그 근저당권자에게는 대항할 수 없음을 유의해야 합니다.
이와 같은 이유로 임대차계약 시 근저당권이 잡혀있는 목적물은 주의해야 합니다.
6. 마치며
부동산 강제경매는 채권자가 실질적으로 채권을 보전할 수 있는 민사사건에서의 마지막 방법입니다.
만약 임대인 명의의 재산이 없거나, 선순위 근저당권자가 있어서 임차인이 배당받을 수 없는 상황에 놓여있다면 강제집행도 정답이 아닙니다.
다음 편에는 전세금을 돌려받을 수 있는 마지막 방법으로, 형사고소하는 방법에 대해 말씀드리겠습니다.
임대인이 채무초과 상태에 있어서 임대인 명의의 재산이 남아있지 않을 때는 형사고소라는 방법밖에 없으니까요.
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