1. 다른 방법들이 모두 소용없다면
내용증명, 임차권등기, 강제경매...
앞서 알려드렸던 1~3번 대처법은 임대인 명의의 재산이 존재하거나, 임차목적물에 선순위 채권이 없는 경우에 실효성이 있습니다.
만약 임대인이 작정하고 국세나 지방세를 체납하고, 건물 전체에 채무를 부담하게 해두었다면 임차목적물을 경매해서 배당받을 수 있는 돈이 없을 가능성이 높죠.
다른 임대인의 재산에 강제집행을 하고 싶어도 이미 온전한 재산은 모두 빼돌렸을 가능성이 높고, 아직 남아있는 부동산이나 동산, 채권은 이미 다른 채권자가 집행해 갔을 가능성이 높습니다.
전세사기를 작정하고 벌인 임대인이라면 피해를 본 임차인이 한두 명이 아닐 확률이 높으니까요.
이런 경우 마지막으로 할 수 있는 것이 형사고소입니다.
2. 형사고소를 하는 이유
임대인을 사기죄로 형사고소하는 이유는, 합의를 통해 보증금을 돌려받기 위함입니다.
형사처벌을 받고 교도소에 가는 것을 좋아하는 사람은 아무도 없을 겁니다. 임대인도 마찬가지겠죠.
만약 임대인이 실형을 선고받을 상황에 놓인다면, 주변에서 돈을 빌려서라도 보증금을 돌려주려고 할 겁니다.
그래야만 실형의 선고 가능성을 낮출 수 있을 테니까요.
만약 피해자가 많은 경우라면 민사사건으로 진행 중인 피해자의 보증금보다 형사고소를 한 임차인의 보증금부터 돌려주려 할 것입니다.
임대인의 입장에서 당장 급한 사건은 형사사건이기 때문입니다.
이처럼 형사고소는 임대인과 합의를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 효과가 있습니다.
3. 모든 사건이 형사고소 가능한 것은 아닙니다.
다만, 주의할 점이 있습니다.
법원은 전세금을 돌려받지 못하는 사건을 원칙적으로 민사사건으로 처리하고 있기 때문입니다.
즉 전세계약 당시 전세금을 돌려주지 못할 상황이었고 그러한 것을 알면서도 임대차 계약을 했다는 사실을 임차인(고소인)측에서 입증해야 형사사건으로 처벌이 가능합니다.
만약 입증하지 못한다면 혐의없음(증거불충분)으로 사건이 흐지부지 끝나고 보증금은 한푼도 못받는 결과가 생길수도 있습니다.
형사고소의 어려움은 피의자에게 보증금 반환의사나 능력이 없었음을 입증해야하기 때문에 법률전문가가 아닌 일반인의 경우에는 사기로 고소한다고 하더라도 원하는 결과를 얻지 못하는 경우가 많다는데 있습니다.
결국 경찰의 불송치처분이나 검찰의 불기소처분에 속앓이만 더 하게 되는거죠.
따라서 이 경우에는 반드시 변호사 등 법률전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
고소를 했는데, 혐의없음 처분이 내려지면 임대인에게 면죄부를 주는 것 밖에 되지 않으니까요.
4. 임대인이 소위 '바지사장'일 때 발생하는 문제
계획적, 조직적으로 전세사기 범행을 범하는 경우가 있습니다. 자력이 없는 사람을 임대인으로 내세우고 전세보증금을 편취하는 전세사기조직이 대표적인 예입니다.
자력이 없는 사람에 대해서는 강제집행이 불가능합니다. 민사사건으로 해결할 수 없죠.
또한 명의만 빌려준 임대인에게 형사고소를 하더라도 교도소에서 몇 년 복역하다 나오면 끝입니다.
여담이지만, 빌라사기의 대부분은 특경법의 적용을 받지 않습니다.
즉 일반형법상 사기죄로만 의율 되어 아무리 무겁게 형을 선고하더라도 10년이 한계입니다.
수백억, 수천억을 편취하더라도 10년만 살다 나오면 끝입니다(경합가중은 별도의 문제).
그리고 형사 배상명령 신청이라는 제도를 말씀하시던데, 형사 배상명령은 형사사건의 피해자가 민사소송을 또다시 하는 것을 방지하기 위한 제도일 뿐, 그것만으로 자력 없는 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있는 것을 의미하는 것이 아닙니다.
이와 같은 경우에는 바지사장뿐만 아니라, 배후에 있는 실질적인 임대인도 고소해야 합니다. 만약 사기 범행이 조직적으로 이루어졌다면 조직 사기가 되어서 일반사기보다 형이 무겁고, 구속수사를 하는 경우도 많습니다.
자력이 있는 사람은 배후의 임대인이기 때문에 이 사람에 대하여 충분한 조치를 취해야하는 겁니다.
바지사장을 아무리 물고 늘어져도 소용이 없다는 점 유념하시기를 바랍니다.
5. 보증금을 돌려받을 수 있는 실질적인 방법
첫째, 임대인에게 사기죄가 성립함을 입증할 필요가 있습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 사건이 사기죄가 성립되는 것은 아닙니다. 오래전부터 법원은 전세보증금 미반환 사건에 대해 원칙적으로 민사사건으로 처리해 왔습니다. 처음부터 보증금 반환 의사나 능력이 없었다는 점이 입증되지 않는 한 형사고소를 하더라도 무혐의로 종결될 가능성이 높습니다.
그러나 요즘 법원의 태도가 많이 바뀌는 추세입니다. 전세사기 피해자가 워낙 많기 때문입니다. 수십 채의 빌라를 소유하고 있는 임대인이 목적물 매매가액에 육박하는 전세금을 수령하는 경우, 깡통전세가 되어 전세보증금을 반환하지 못할 것이라는 점을 예상하였다고 하여 사기죄로 처벌되는 추세입니다.
이러한 법원의 방향성을 잘 읽고 그에 맞게 고소장을 작성하는 것 역시 중요합니다.
둘째, 합의를 잘해야합니다.
형사고소를 하는 목적은 임대인과 합의하여 보증금을 돌려받기 위함입니다. 이 부분에 있어서는 형사사건에 대한 노하우가 필요한데, 형사사건의 진행 상황에 맞춰 임대인(피의자)과 임차인(고소인) 사이의 심리 관계를 잘 파악해야 하기 때문입니다.
여기서 말씀드리기에는 길고 복잡한 내용이라 간략히만 말씀드리면, 형사사건에는 단계별로 쌍방의 입장이 변화합니다. 즉 형사고소 초기 단계에서는 임대인이 우세하고, 재판단계에 접어들수록 임차인이 우세합니다. 이러한 점을 잘 숙지하여, 그에 맞게 합의안을 제시해야 합니다.
셋째, 명의상의 임대인이 아닌 실제의 임대인에 대한 법적조치를 하여야 합니다.
조직적, 계획적으로 사기 범행을 하는 사람들은 소위 바지사장을 내세우는 경우가 많다고 말씀드렸습니다. 바지 사장은 무자력인 경우가 대부분이고 형사고소를 하더라도 합의가 불가능한 경우가 많습니다.
실효성 있는 법적조치를 위해서라도 실제의 임대인에게 조치를 취하시기 바랍니다.
6. 마치며
집값이 하락하고, 기준금리가 상승하면서 무자본으로 갭투자를 했던 임대인들이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있습니다.
예전에는 이와 같은 사건들에 대해 법원에서 무죄로 판단하는 사례가 많았지만, 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 스스로생을 마감하는 등 사회적으로 큰 문제가 야기되자, 특별법까지 제정하여 피해자를 구제하고자 노력하고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
하지만 특별법만으로는 전세사기 피해자의 피해를 보상하기에 충분하지 않습니다.
보다 실효성 있는 대책으로, 전세사기를 범한 임대인에 대한 형사고소를 병행해야 할 것입니다.
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